Kurzzeitvermietungen über Onlineportale gewinnen in Europa stark an Bedeutung. Immer mehr Eigentümer nutzen Plattformen, um ihre Immobilien für kurze Zeiträume anzubieten. Seit 2023 gelten in Deutschland neue steuerliche Vorschriften, die für Vermieter von Ferienwohnungen und Zimmern verbindlich sind. Wer Einnahmen erzielt, muss die entsprechenden Regeln kennen, um steuerliche Nachteile zu vermeiden.
Inhaltsverzeichnis:
- Unterschied zwischen Fremdvermietung und Eigennutzung
- Finanzamt und Liebhabereiprüfung
- Steuerfalle bei Selbstnutzung
- Kurzzeitvermietung einzelner Zimmer
- Überwachung durch Finanzverwaltung
- Neue Meldepflichten für Plattformbetreiber
- Neue Anlagen in der Steuererklärung
Unterschied zwischen Fremdvermietung und Eigennutzung
Zunächst ist entscheidend, ob eine Wohnung ausschließlich an Fremde vermietet oder auch selbst genutzt wird. Bei vollständiger Fremdvermietung erkennt das Finanzamt grundsätzlich eine Einkünfteerzielungsabsicht an. Das bedeutet, dass Werbungskosten in voller Höhe geltend gemacht werden dürfen. Dazu gehören:
- Abschreibungen auf die Immobilie
- Zinsen für Darlehen
- Nebenkosten
- Renovierungsausgaben
Wer die Wohnung eigenständig vermietet, muss eine genaue Dokumentation führen. Dazu zählen Buchungskalender, Mietverträge oder Belege über Gästeaufenthalte. Erfolgt die Vermietung über einen Reiseveranstalter oder Verwalter, kann eine ausschließliche Fremdnutzung leichter nachgewiesen werden.
Finanzamt und Liebhabereiprüfung
Das Finanzamt kann die Einkünfteerzielungsabsicht verneinen, wenn dauerhaft hohe Verluste entstehen. In diesem Fall erfolgt eine sogenannte Liebhabereiprüfung. Eigentümer müssen dann eine Totalüberschussprognose über 30 Jahre vorlegen. Diese Prognose muss zeigen, dass die Einnahmen langfristig die Ausgaben übersteigen.
Bei zu hoher Fremdfinanzierung oder fehlender Aussicht auf Gewinne kann das Finanzamt die Anerkennung verweigern. Der Eigentümer verliert dann das Recht, Werbungskosten steuerlich abzusetzen.
Steuerfalle bei Selbstnutzung
Wird eine Ferienwohnung auch privat oder von Angehörigen genutzt, gelten strengere Vorschriften. In solchen Fällen ist eine Totalüberschussprognose über 30 Jahre Pflicht. Nur wenn diese positiv ausfällt, erkennt das Finanzamt Werbungskosten an – jedoch anteilig gekürzt um die privat genutzten Tage.
Wichtig ist eine klare Trennung zwischen privater und gewerblicher Nutzung. Jeder Zeitraum, in dem die Immobilie nicht vermietet, sondern selbst bewohnt wird, mindert den absetzbaren Anteil.
Kurzzeitvermietung einzelner Zimmer
Wer nur ein Zimmer im eigenen Haus oder in der selbstgenutzten Wohnung vermietet, erzielt ebenfalls Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Die anteiligen Kosten für das vermietete Zimmer können abgesetzt werden. Dazu zählen:
- Strom
- Heizung
- Grundsteuer
- Abschreibung
Der Anteil richtet sich nach der Wohnfläche im Verhältnis zur Gesamtfläche. Kosten, die dem privaten Bereich zuzuordnen sind, dürfen nicht geltend gemacht werden.
Ein weiterer Punkt betrifft kommunale Vorschriften. Viele Städte – etwa Berlin – verlangen eine Genehmigung, wenn Räume kurzfristig vermietet werden. Grundlage sind sogenannte Zweckentfremdungssatzungen, die die Nutzung von Wohnraum regeln.
Überwachung durch Finanzverwaltung
Bei Vermietungen über Plattformen wie Airbnb oder FeWo-direkt prüft die Finanzverwaltung, ob es sich um private Vermietung oder gewerbliche Beherbergung handelt. Wird Gästen ein Frühstück, tägliche Reinigung oder Concierge-Service angeboten, kann eine gewerbliche Einstufung erfolgen.
In solchen Fällen unterliegt der Betreiber zusätzlich der Gewerbesteuerpflicht. Grundsätzlich fällt bei kurzfristiger Vermietung eine Umsatzsteuer von 7 Prozent an, sofern die Kleinunternehmerregelung nicht greift.
Neue Meldepflichten für Plattformbetreiber
Seit Anfang 2023 müssen Plattformen wie Airbnb, FeWo-direkt und Booking Daten direkt an die Finanzverwaltung übermitteln. Die Grundlage bildet die EU-Richtlinie DAC 7, die die Transparenz im Steuerwesen erhöhen soll. Übermittelt werden:
- Name und Anschrift des Vermieters
- Steueridentifikationsnummer
- Bankverbindung
- Anzahl der Vermietungstage
- Höhe der erzielten Einnahmen
Diese Informationen gehen bis spätestens 31. Januar des Folgejahres an das Bundeszentralamt für Steuern. Sie werden zudem im Rahmen des automatischen Informationsaustauschs zwischen EU-Staaten weitergegeben.
Wer seine Einnahmen nicht vollständig in der Steuererklärung angibt, riskiert Nachfragen oder sogar ein Steuerstrafverfahren.
Neue Anlagen in der Steuererklärung
Seit 2023 sind neue Formulare vorgeschrieben. Für Ferienwohnungen ist die Anlage V-FeWo auszufüllen. Dort müssen Eigentümer Vermietungs-, Leerstands- und Selbstnutzungstage angeben. Wer nur ein Zimmer im eigenen Haus vermietet, nutzt die Anlage V-Sonstige.
Diese Änderungen dienen der besseren Nachvollziehbarkeit und sollen sicherstellen, dass alle Einnahmen korrekt erfasst werden.
Kurzzeitvermietung bleibt finanziell attraktiv, erfordert aber eine präzise steuerliche Dokumentation. Nur wer alle Einnahmen ordnungsgemäß erklärt und die rechtlichen Nachweise führt, kann die steuerlichen Vorteile einer Immobilie voll ausschöpfen.
Quelle: Barnim-Aktuell, YouTube